城市群逻辑已经成为房企投资和布局的核心。

在热点城市调控加码、中心城市拿地成本高企的背景下，包括万科、保利地产等在内的主流房企，几年前就开始布局核心城市辐射圈范围内的其他城市，以及轨道交通发展相对成熟的地区。

一二三四线的城市分级模式逐渐成为“过去式”，而围绕着城市群展开的中心城市、卫星城市划分方式，则不但成为房企开发投资布局的着眼点，还是其转型运营的着力点。这也暗含了中国区域经济发展的趋势。

城市群时代到来

截至2016年底，中国的城镇化率为57%。诸多研究公认，当一个经济体的城镇化率达到50%后，将进入到城镇化的第二阶段。

万科高级副总裁谭华杰指出，在第一阶段的城镇化中，所有城市都在扩张，城镇化以单个城市的发展为主。到第二阶段，城市之间将出现严重分化，一二三四线的划分标准不再适用，取而代之的则是“都市圈”和“城市群”，主要城市群将进一步集聚人流、物流、资金流。

参照海外情况。以世界最大城市群——美国波士华城市群为例，其面积仅占国土1.5%，却集聚了全美22.5%的人口，城市化率达到90%以上。而在我国东部三大经济圈中，人口最多的长三角目前也仅占全国人口的7%。这显示出，我国在城市群发展水平上仍与世界主流水平存在显著差距，当前的城镇化进程将为城市群发展带来机会。

中信建投认为，在城镇化的第二阶段中大城市将集聚越来越多的人口。如日本在上世纪60-70年代初城市化率60%至75%的阶段，全国超百万人口的城市群，其人口占总人口比重加速攀升，10年提升了近10个百分点。对我国而言，发展超大城市经济圈也是必然方向，而具备大规模人口吸聚效应的轨道交通自然而然成为联结城市群的纽带。

中国未来的人口流入主要方向在哪里？包括万科在内的诸多大型开发商均认为，一定是流到相对发达、能够成型的城市带里去。目前中国三个已经初步成型的区域是珠三角/粤港澳、长三角、京津冀。另外还有以武汉为核心的长江中游城市带，及以重庆和成都构成的川渝城市带。

现实也印证了这一点。去年以来，在京沪深拿地成本高企的背景下，“环京”、“环沪”、“环深”地带纷纷成为房企布局的主阵地。曾经由本地房企主导的燕郊、启东、惠州等城市，如今涌入多家品牌房企，楼面地价逐步抬高，价格洼地被填平。

调控政策也随之跟进。在近期的调控政策中，多地楼市调控政策以中心城市为单位，周边三四线城市联动收紧，形成城市群调控模式。

以京津冀区域为例，北京市3月以来已发布11次房地产调控政策，包括认房认贷，封堵假离婚贷款买房，商住限卖等。与此同时，环京周边县市也联动出台了相关调控措施，保定市区、沧州、石家庄、天津、青岛等地开启限购限贷。通过这样的联动调控，对地区楼市形成合力，全面封堵“炒房”。

深度介入产业

开发商紧随城市群发展，背后更深层次的原因是中国经济的转型。

在房地产业的黄金时代，一次城市化、人口红利和土地红利直接促进了行业发展。而在中国经济进入转型期之后，产业结构升级、区域经济调整，资源和人群向几大区域集中，成为不可逆转的趋势。

与此同时，购房人口的下降、人口结构的改变，以及待消化的房地产存量，已经不能支持房地产市场过往的高速发展；而在走高的拿地成本下，房企整体利润率逐年下滑，盈利压力增大。

在此背景下，行业集中度提升和功能转型迫在眉睫。房企不得不寻找新的利润增长点。将主要市场转移到中心城市周边、城市群内部的其他城市，以及在城市中挖掘更多的业务和利润，成为房地产开发商们的共同选择。

保利地产可以说是城市群战略最为深入的房企之一，其几年前便提出了“3+2+X”的区域布局战略：3即京津唐、长三角、珠三角区域；2即武汉、成都两个城市；X即其他潜力城市。财报显示，去年保利已实现三个300亿级别、两个200亿级别及一个百亿级别的城市群布局。

保利地产成立了城市群战略部，其以京沪穗等国家中心城市为核心，完善珠三角、长三角、环渤海的城市群战略布点；在城市的选择上，则坚持以市场容量大、需求较为旺盛的一二线城市为主，以有人口、产业、政策支撑的区域为主。

保利几年前还提出地产相关化，进行多元转型。从开发到社区商业，再到金融、小镇，这些创新和转型的业务必须放在有产业和人口支撑的城市。因此，只有进入以上区域，才能与保利地产的转型和长期发展相契合。

“城市已从人口外来型增长发展到内生型增长，以制造为主的第二产业发展到以服务为主的第三产业。而如何做好服务，是所有从黄金时代舒适区走过来的发展商，未来5-10年要面临的最大挑战。”万科广深区域总经理张纪文称。

目前，万科北京、上海、广深、成渝四大区域均有尝试不同的新业务。比如，北京公司通过和链家股权合作，进入家装领域；广州公司率先布局长租公寓，并且开设第一家万科医院；上海区域则在养老业务上领先业内。

今年初，万科董秘朱旭透露，其物流地产目前已锁定签约400余万平方米，位居国内第三；养老项目方面，在全国14个城市布局的130个养老项目，当前已开业80个；旗下的长租公寓品牌“泊寓”则已在京沪穗深投入运营；教育方面，拥有包括幼儿园到小学、初中、高中在内的31所学校。

上述新业务都是全面转型城市配套服务商的实践。在此基础上，万科新的开发模式也逐渐浮出水面：在项目开发前就规划社区商业、教育营地、社区嵌入式养老等，配套先行，服务到家，以成熟的新业务聚合形成配套优势，赢得市场和客户。

另一民营房企巨头龙湖地产，主打区域聚焦战略。一直以来，龙湖地产设定的区域重心，均为一二线重点城市，围绕这一区域重心，辐射周边二三线城市。

龙湖集团CEO邵明晓表示，随着高铁网络的铺成、城市群的形成及大城市周边的同城化，未来大量的城市群重构带来的机会是海量和无限的。目前龙湖除了房地产开发，还大力布局商业地产、购物中心和租赁公寓。

恒大集团则确立了房地产外的金融、健康、文旅三大产业，并提出要在今年全部实现盈利；碧桂园将自身业务划分为地产开发、社区配套、投资金融三部分，也在考虑多元化转型。碧桂园分拆了物业管理和教育集团，教育集团已在美国上市。

如果说以前开发商的角色，是整合房地产开发产业链的资源，那么成为城市配套服务商、城市运营商，则意味着开发商将可以整合所有的社会资源。这也要求房企的能力，必须从开发过渡到运营，更为深度地介入实体产业之中。

目前，产业园区、特色小镇、城市更新、租赁公寓、养老产业、物流地产等领域，已成为全行业房企转型的共同方向。值得注意的是，这些业务仍在培育期，大多并未盈利，房地产业务仍然是绝大多数房企最主要的营收来源。（来源：21世纪经济报道）